Hrvatska, sa svojom zadivljujućom jadranskom obalom, povijesnim gradovima i ugodnom klimom, postala je sve popularnija destinacija za strane investitore i pojedince koji žele kupiti nekretninu. Bilo da tražite kuću za odmor, investicijsku nekretninu ili trajni boravak, kupovina nekretnine u Hrvatskoj kao stranac je moguća, no postoji nekoliko koraka, zakonskih zahtjeva i razmatranja koja treba uzeti u obzir. U ovom vodiču ćemo razjasniti sve što trebate znati kako biste kupili nekretninu u Hrvatskoj kao stranac.

1. Razumijevanje pravnog okvira za strane kupce

Hrvatska je članica Europske unije i, kao takva, građani EU uživaju ista prava kao i hrvatski državljani kada je u pitanju kupovina nekretnina. Međutim, ako ste iz zemlje izvan EU, pravila su malo drugačija, a proces može biti složeniji. U većini slučajeva, kupci izvan EU mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj, ali postoje dodatni zahtjevi koji moraju biti ispunjeni.

Građani EU:

• Građani EU mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj bez ograničenja, bilo da se radi o stambenoj, komercijalnoj nekretnini ili zemljištu. Proces za kupce iz EU je jednostavan i sličan onome za hrvatske državljane.

Građani izvan EU:

• Građani izvan EU mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj, ali proces uključuje dodatne korake. Općenito, kupci izvan EU moraju prvo dobiti odobrenje od Ministarstva pravde Republike Hrvatske. Ministarstvo će procijeniti postoji li sporazum o uzajamnim pravima između Hrvatske i zemlje kupca. Ako takav sporazum ne postoji, kupci izvan EU i dalje mogu kupiti nekretninu, ali obično su ograničeni u kupnji samo nekretnina koje nisu poljoprivredno ili šumsko zemljište.

2. Pronalaženje prave nekretnine

Prije nego što se upustite u papirologiju, važno je identificirati vrstu nekretnine koja vas zanima. Hrvatska nudi raznovrsne opcije, od povijesnih kuća u gradovima poput Dubrovnika i Splita, do modernih apartmana u Zagrebu, te mirnih vila uz obalu Dalmacije.

Popularne lokacije za strane kupce:

• Dubrovnik i Split: Idealno za luksuzne nekretnine, povijesne zgrade i iznajmljivanje.
• Istra: Poznata po ruralnom šarmu, vinogradima i blizini Italije.
• Zagreb: Glavni grad nudi prilike na komercijalnom, stambenom i investicijskom tržištu.
• Hrvatska otoka: Otoci poput Hvara, Brača i Korčule postaju sve popularniji među stranim investitorima koji traže kuće za odmor.

Obavezno razmislite o vrsti nekretnine koja odgovara vašim potrebama—bilo da je to kuća za odmor, investicijska nekretnina ili zemljište za budući razvoj.

3. Rad s agentom za nekretnine

Preporučuje se angažiranje lokalnog agenta za nekretnine koji razumije hrvatsko tržište i složenost kupovnog procesa. Licencirani agent može:

• Pomoći vam pronaći nekretnine koje odgovaraju vašim kriterijima.
• Osigurati da je nekretnina legalno dostupna za kupnju.
• Pregovarati uvjete i pružiti informacije o tržišnim trendovima.

Odaberite agenta s iskustvom u radu s međunarodnim kupcima, jer vam može pomoći da razumijete pravne i logističke aspekte procesa kupovine. Uvjerite se da je agent licenciran od strane Hrvatske gospodarske komore.

4. Pravni i administrativni zahtjevi

Za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj potrebno je prikupiti nekoliko dokumenata i slijediti određeni postupak. Ovo su ključni koraci koje trebate poduzeti:

Korak 1: Nabavite OIB (Osobni identifikacijski broj)

• OIB je porezni identifikacijski broj potreban za svaku transakciju u Hrvatskoj, uključujući kupovinu nekretnine. OIB je lako dobiti putem hrvatske porezne uprave, a postupak je obično jednostavan i može se obaviti putem vašeg pravnog zastupnika ili agenta za nekretnine.

Korak 2: Angažirajte javnog bilježnika i pravnog zastupnika

• Iako javni bilježnik nije obvezan za svaku transakciju nekretninama u Hrvatskoj, snažno se preporučuje da surađujete s jednim jer će osigurati da prodaja bude zakonski obvezujuća i da su svi dokumenti u redu. Vaš odvjetnik ili javni bilježnik također će provjeriti je li vlasnički list čist i nije li nekretnina opterećena dugovima ili drugim pravima.

Korak 3: Potpisivanje predugovora

• Kada se dogovorite oko kupovine nekretnine, uobičajeno je potpisivanje predugovora. Ovaj dokument navodi uvjete prodaje, uključujući cijenu i uvjete plačanja, te obično zahtijeva polog (obično 10% od kupovne cijene). Ovaj ugovor bit će zakonski obvezujući.

Korak 4: Potpisivanje glavnog kupoprodajnog ugovora

• Sljedeći korak je potpisivanje glavnog kupoprodajnog ugovora, koji se obično potpisuje u prisutnosti javnog bilježnika. Puni iznos za nekretninu bit će plaćen u ovom koraku, a vlasnička prava će biti prenesena na vas. Ako uzimate kredit za kupovinu nekretnine, vaša banka će također biti uključena u ovaj postupak.

Korak 5: Upis u zemljišne knjige

• Posljednji korak je upis nekretnine na vaše ime u zemljišne knjige. To se radi nakon što je potpisan kupoprodajni ugovor i izvršeno plaćanje. Proces upisa može trajati nekoliko tjedana.

5. Financiranje kupovine nekretnine

Stranci mogu financirati kupovinu nekretnine u Hrvatskoj, ali uvjeti mogu varirati ovisno o zemlji iz koje dolaze.

Hipoteke za građane EU:

• Građani EU mogu aplicirati za hipoteku u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani. Obično, banke nude do 70% vrijednosti nekretnine, s rokom otplate do 25 godina.

Hipoteke za građane izvan EU:

• Građani izvan EU suočavaju se s strožim uvjetima prilikom apliciranja za hipoteku. Mnoge hrvatske banke zahtijevaju veći polog (obično 30% do 40%), a postupak odobrenja može potrajati dulje. Međutim, međunarodne banke ili specijalizirani kreditori također mogu ponuditi opcije financiranja za strane kupce.

Važno je usporediti kamatne stope i uvjete hipoteka te razmisliti o savjetovanju s lokalnim financijskim savjetnikom ili odvjetnikom.

6. Porezi na nekretnine i godišnji troškovi

Posjedovanje nekretnine u Hrvatskoj dolazi s određenim porezima i troškovima koji trebaju biti uračunati u vaš budžet.

Porez na prijenos nekretnine:

• Pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj plaća se porez na prijenos nekretnine (Porez na promet nekretnina) od 3% na kupovnu cijenu ili tržišnu vrijednost, što je veće.

Godišnji porez na nekretnine:

• Vlasnici nekretnina u Hrvatskoj moraju plaćati godišnji porez na nekretnine (porez na nekretnine), koji varira ovisno o lokaciji i veličini nekretnine.

Ostali troškovi:

• Ostali tekući troškovi uključuju komunalije, održavanje i potencijalne naknade za upravljanje nekretninom ako je iznajmljujete.

7. Tržište najma

7. Tržište najma
Mnogi strani kupci u Hrvatskoj odlučuju iznajmljivati svoje nekretnine kako bi ostvarili prihod, osobito u regijama s visokim turističkim prometom. Razvijena turistička industrija u Hrvatskoj znači da najam za odmor (npr. putem platformi poput Airbnb-a) može donijeti dobar povrat na ulaganje. Međutim, postoje određeni propisi vezani uz kratkoročne najmove na koje biste trebali obratiti pažnju. To uključuje registraciju vaše nekretnine za turističke svrhe i pridržavanje lokalnih poreznih zakona.

8. Zaključak
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj kao stranac relativno je jednostavan proces kada razumijete zakonske i administrativne zahtjeve. Bilo da kupujete za investiciju, odmor ili mirovinu, Hrvatska nudi brojne prilike u nekim od najpoželjnijih europskih lokacija. Radom s iskusnim stručnjacima, slijedeći zakonske procedure i uzimajući u obzir sve troškove, možete uživati u glatkom i uspješnom postupku kupovine nekretnine u ovoj prekrasnoj mediteranskoj zemlji.